房地产业：增速下降符合预期调控拐点初露曙光

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KDJ-933

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房地产业：增速下降符合预期调控拐点初露曙光

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1 房地产行业上市公司三季报整体表现
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1.1 净利润增速下滑明显
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2008 年前三季度，天相房地产行业上市公司共实现营业收入1605 亿元，同比增长24%，增速较上年同期42%的增长率有明显下降；实现归属于母公司所有者的净利润176 亿元，同比增长26%，与07 年三季报96%的增速相比，下滑更为显著；毛利率为31%，较上年同期提高了3 个百分点，主要原因是今年结算的商品房大多为去年房价高涨时所售出；净利润率为10.97%，基本与上年同期持平；资产负债率有所上升，由上年同期的63.69%上升至64.13%，房地产上市公司的负债进一步增加；存货周转率由07 年三季报的0.37 下降至0.27，今年以来房地产市场成交的持续低迷造就了房企存货周转率的下降。
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08 年以来，在二套房房贷限制等房地产调控政策得以延续，经济增速呈现放缓趋势，居民收入预期下降的宏观背景下，全国房地产市场的最显著特点就是成交量较去年萎缩较为明显。另外，房价大幅上涨的现象基本得到遏制，部分地区如珠三角等房价明显下降，未来房价继续向下调整的趋势也较为显著。在这样的市场环境下，房地产上市公司净利润增速较大幅度的下降也在预料之中，但仍保持了20%以上的增长率，我们认为，原因主要有以下几点：

首先，07 年房地产市场火爆时丰厚的预售房款奠定了今年业绩的基础。虽然今年房屋销售情况不甚理想，但是07 年底帐面上较为充裕的预收款项对于平滑今年的业绩起到了巨大的作用。但是，随着预收款项逐渐结转为营业收入，以及受今年项目销售增长停滞的影响，房地产上市公司未来可结转资源将有所减少，这对于其未来业绩的平滑作用将下降，如果市场持续低迷下去的话，行业未来业绩增速将进一步放缓，甚是有可能下降。
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其次，房地产行业上市公司08 年的销售情况要好于全行业平均水平。从销售商品和提供劳务所获得的现金流入这一基本反映房企产品销售情况的指标来看，房地产行业上市公司08 年1-9 月较上年同期增长2.43%，仍有小幅的增加，而全国08 年1-9月份商品房销售额同比下降了15%。可见，作为行业内较为优秀的公司，上市公司受整体市场低迷的影响相对较小一些。这也在一定程度上保障了其业绩没有出现更大幅度的下滑。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!: K3 s9 b' i7 V5 A1 p( a9 [

最后，龙头公司的稳健增长起到了稳定器的作用。虽然市场整体低迷，但行业内龙头公司业绩增长仍较为稳健，万科、保利地产、华侨城、金地集团、华发股份等产品销售仍然好于市场平均水平，从三季报来看，这些龙头公司实现的净利润仍保持了不同程度的增长态势，这对于整个行业的业绩表现起到了不可忽视的作用。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!. {5 P$ j! B3 K
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1.2 存货继续增加，销售压力加大巴菲特股票论坛,巴菲特论坛,沃伦巴菲特,股神,投资大师,巴菲特自传,巴菲特简介,巴菲特语录,巴菲特价值投资,巴菲特思想,巴菲特理念,巴菲特致股东的信,巴菲特新闻,巴菲特故事,巴菲特格言,最好的股票论坛!! n% a  [7 @2 A: q+ b# m8 _3 N

08 年三季度末，天相房地产行业上市公司存货总额为4583 亿元，同比增长了59.22%，在目前销售较为低迷的市场形势下，消化这些存货带来的销售压力较大。

分公司来看，我们以08 年前三季度销售商品和提供劳务的现金流入大致代表各公司今年的销售情况，然后与其三季度末存货相比较，来大致反映各公司面临的销售压力。结果显示，深振业、泛海建设等公司面临的存货消化压力较大。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!" Q: Z2 K5 ^- e% S! L" T( g

万科在08 年三季报中，对其北京、南京等地的5 个项目计提了存货跌价减值准备，共计提5.35 亿元，计提金额占存货总额的0.61%，占这5 个项目08 年中报存货总额的8.85%。而行业内其他上市公司尚未采取此种谨慎的财务策略，我们假设其他公司也采取同样的财务策略，存货跌价减值准备计提金额占存货总额比例与万科相同，则将共计提约28 亿元，影响税后净利润21 亿元，08 年前三季度净利润同比增速将比现在下降15 个百分点至11%。需要注意的是，我们这个假设仍然是相对较为保守的假设，因为在07 年行业高涨时期，与其他同行相比，万科高价拿地的比重并不大，也就是说，如果行业继续调整，万科需要计提存货跌价减值准备的项目并不多，而许多其他上市公司在07 年土地储备增加较多，资产减值损失的风险相对就更大一些。www.518518.org5 p3 h; M. B  ~

1.3 资金压力和预收账款情况巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!4 q+ U: a/ a# k5 f4 U. O9 q  w* s

根据三季报数据，我们统计了我们重点跟踪的行业内30 家重点公司的资金压力情况和预收账款情况，以此来确定各公司资金压力大小和平滑未来业绩的能力大小。巴菲特论坛以“传播巴菲特投资理念,探索最好的价值投资,汇集各界投资精英,促进全民价值投资”为宗旨,努力让巴菲特的价值投资思想在中国得到肯定,致力与推广更为科学合理的投资理念,我们的口号是“下一个巴菲特就是您!”$ K9 D8 E- P4 n7 Z- M0 O

资金压力情况方面，统计显示，总的来说，行业的资金压力还是相对较大的，30家公司平均每股经营性现金流为-0.81 元，平均资产负债率为61.40%，扣除预收款项后的负债率的均值为48.85%。但是，各公司的情况有所分化，商业地产类公司（如陆家嘴、中国国贸等）以及年内顺利实现资本市场再融资的公司（如华发股份等）的资金压力相对较小；而冠城大通等公司由于融资渠道不畅等原因，资金压力相对较大。巴菲特论坛以“传播巴菲特投资理念,探索最好的价值投资,汇集各界投资精英,促进全民价值投资”为宗旨,努力让巴菲特的价值投资思想在中国得到肯定,致力与推广更为科学合理的投资理念,我们的口号是“下一个巴菲特就是您!”; [6 |9 ]" \( @1 X
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预收款项方面，虽然今年行业整体市场较为低迷，但三季度末，行业上市公司预收款项总额仍保持增长态势，达到1230 亿元，因此，行业业绩从短期来看，仍具有一定的保障。但从具体公司来看，有所分化，华发股份、保利地产等公司预收账款丰厚，未来业绩的确定性相对较高；而世茂股份、深振业等公司08 年三季度期末预收款项已所剩无几，对未来业绩进行平滑的能力大为减弱，未来业绩表现对期后销售的依赖性加大，业绩不确定性程度较高。) L/ d1 E* l# E) N! w9 B

2. 08 年四季度地产股投资策略巴菲特股票论坛,巴菲特论坛,沃伦巴菲特,股神,投资大师,巴菲特自传,巴菲特简介,巴菲特语录,巴菲特价值投资,巴菲特思想,巴菲特理念,巴菲特致股东的信,巴菲特新闻,巴菲特故事,巴菲特格言,最好的股票论坛!3 I& s& B8 ]1 k) ^) H8 n
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2.1 四季度及08 年全年业绩展望巴菲特股票论坛$ R! @5 \  Z: u5 T

08 年10 月份，市场对于房地产行业调控政策放松的预期得到了回应，财政部和央行分别出台了降低房地产交易税费以及房贷首付和利率的政策，同时，央行在一个半月内进行了三次降息。我们认为，这些政策的累积效应有望逐渐显现，对于有效降低购房者的购房成本和提升其购买力将起到积极作用，前期市场成交低迷的状况有望得到部分改善。但是，房价方面，和07 年相比，除深圳等少数地区外，大多数地区的房价依然没有出现明显的下降，而消费者的持币观望情绪和降价预期已然形成，短时间内政策的刺激尚无法扭转其预期。另一方面，在宏观经济层面上，目前经济下行的风险正不断加大，居民的收入增长预期趋于悲观。因此，未来行业成交量能在多大程度上有所恢复仍有待观察。
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基于以上判断，我们认为短期内行业成交低迷的状况在政策刺激下可能会有所好转，但是完全走出低谷尚需更大的政策支持力度和宏观经济环境趋好以及开发商降价的配合。因此，行业内上市公司的产品销售仍将面临较大的销售压力，当期销售收入对于营业收入的贡献度同比将有所下降，预收款项对于业绩的保障作用将愈发显著，前期预收款项较为丰厚的公司对平滑业绩的能力将显现。由于我们统计的行业三季度末预收款项仍呈增长态势，以及预计行业成交将所有改善，因此我们预测行业08 年全年业绩下降的可能性不大，但是我们预计由于上市公司出于平滑业绩的考虑，增速可能将进一步放缓，预计行业全年净利润同比增速在15%左右。
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2.2 投资策略巴菲特论坛以“传播巴菲特投资理念,探索最好的价值投资,汇集各界投资精英,促进全民价值投资”为宗旨,努力让巴菲特的价值投资思想在中国得到肯定,致力与推广更为科学合理的投资理念,我们的口号是“下一个巴菲特就是您!”7 Y. W" H$ J8 i! C, T6 p; E3 S

当前，发达国家金融危机愈演愈烈，国内经济下行的趋势逐渐显现，国家对于“保增长”宏观调控目标将更为明确，从央行连续三次降息来看，目前经济已逐渐进入降息周期，而降息对于房地产行业的供需两端都是明显的利好，一方面能缓解开发商的资金压力，另一方面能降低购房者的实际购房支出。同时，为拉动经济增长，我们认为，国家对于占城镇固定资产投资超过20%的房地产开发投资的大幅回落不会视而不见，而通过启动房地产开发投资，将有效带动其上下游诸多相关行业的增长，从而使得整个固定资产投资增速不致下滑太快。因此，我们认为，国家对于房地产行业的调控思路将发生根本性的改变，从去年的防止过热将转向促进稳定健康发展，因而我们预计后期政府对于房地产行业更进一步的政策支持值得期待，这对于行业早日走出低谷同时成交回暖将起到积极的作用。在此基础上，地产股的投资机会将优于前期。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!& u6 x0 s8 \' v! i/ ?8 \9 x- D6 d
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个股方面，龙头个股仍然值得重点关注，一方面前期市场的调整对其影响相对较小，我们看到，保利、华侨城、万科、金地等产品销售情况仍然是好于行业的，另一方面，未来行业一旦走出低谷，成交回升，龙头公司的市场表现也一样会超越行业平均水平。另外，一些预收账款丰厚，未来业绩较为确定的公司，也有较好的投资机会，比如华发股份、滨江集团等。我们维持对行业的“增持”评级，维持保利地产的“买入”评级，万科、金地集团、华侨城、招商地产、华发股份、滨江集团“增持”的投资评级。www.518518.org! R& I- w' Y% b2 w% Z! b

3. 重点公司三季报点评
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保利地产（600048）www.518518.org  R9 ?& A" H1 c8 d+ j- s
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2008 年1-9 月，公司实现营业收入66.93 亿元，同比增长71.22％；营业利润21 亿元，同比增长122.76％；净利润12.67 亿元，同比增长125.38％；摊薄每股收益0.52 元。

1-9 月，公司实现房地产销售面积176.03 万平方米，销售金额141.53 亿元，同比分别增长18%和17.95%。其中，第三季度公司实现销售面积44.59 万平米，销售额34.53 亿元。目前共有在建拟建项目62 个，总占地面积1441.16 万平方米，规划总面积2436.22 万平方米。其中，在建面积976.22 万平方米；第三季度新开工面积165.3万平方米，竣工面积7.88 万平方米；公司新拓展项目2 个，占地面积170.49 万平方米，规划建筑面积89.38 万平方米。巴菲特论坛以“传播巴菲特投资理念,探索最好的价值投资,汇集各界投资精英,促进全民价值投资”为宗旨,努力让巴菲特的价值投资思想在中国得到肯定,致力与推广更为科学合理的投资理念,我们的口号是“下一个巴菲特就是您!”& ~# d7 G( V3 }! Q9 z. q  A* z
巴菲特论坛以“传播巴菲特投资理念,探索最好的价值投资,汇集各界投资精英,促进全民价值投资”为宗旨,努力让巴菲特的价值投资思想在中国得到肯定,致力与推广更为科学合理的投资理念,我们的口号是“下一个巴菲特就是您!”- p4 h9 H: x4 H
行业低迷中的亮丽风景，未来两年成长性突出。今年以来，我国房地产行业尤其是住宅开发市场持续调整，呈现价跌量缩的态势。个别地区的成交量同比下滑已经超过一半。但是我们仍可以看到，前三季度保利地产的销售面积和销售金额增长仍然接近20%，不能不说是行业低迷中的一道亮丽风景。公司三季度末的预收帐款已达138亿元，比二季度环比又增长30%，显示了公司的销售情况仍然不错。丰厚的可结算资源和良好的销售情况预示着公司未来两年突出的成长性。
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能否完成今年的销售目标有一定的不确定性。从目前的情况来看，公司前三季度已完成全年销售计划的59%，要完成全年240 亿元的目标有一定的难度。但是公司国庆黄金周销售额超过15 亿元，其中新开盘的成都、天津两地项目均刷新两地历年来开盘的最高纪录，延续了“弱市热销”的良好态势。我们相信中央层面刺激房地产行业的政策出台将非常有利于公司接下来的推盘和销售。巴菲特股票论坛, |0 E7 L' g. s+ [

基于行业持续调整导致公司可能平滑利润的预期，我们调低公司08、09 年的盈利预测，调整后的EPS 为0.98、1.67 元，维持“买入”评级。

万科A（000002）2 i; d  c4 s6 f, Y

2008 年1-9 月，公司实现营业总收入225.42 亿元，同比增长59.04％；营业利润37.58 亿元，同比增长26.28％；归属于母公司所有者的净利润22.77 亿元，同比增长18.76％；摊薄每股收益0.207 元。( |- n  X7 ]2 F* x& a* f7 O

1-9 月份，公司累计实现销售面积和收入分别为402 万平米和356 亿元，同比分别减少9%和3%，销售虽然受整体市场低迷拖累有所下降，但仍略好于市场总体表现。公司率先降价的策略符合了市场整体价格向下的趋势，对产品的销售具有一定的促进作用。9 c8 s  h# a: G! f
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采取审慎财务策略，开始计提存货跌价减值准备。针对目前的市场状况，并根据具体项目的不同状况，公司开始对未来风险较大的项目计提存货跌价减值准备。本期计提的项目包括天津、福州、南京、北京四地的五个项目，计提金额为5.35 亿元。本次计提影响本期税后净利润4.01 亿元。公司表示将在年报中对资产减值风险作进一步的评估。www.518518.org5 M  K% S/ t/ a4 C, n0 Y
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从公司1-9 月的销售以及目前的市场状况看，公司全年实现我们此前预测的销售与去年基本持平的目标，即500 亿元左右，可能性仍然是存在的。但是，公司08 年的项目结转比例可能将低于我们预期，这样的结果将不利于08 年的业绩表现。但同时我们认为，08 年结算比例的下降将有助于公司业绩的平滑，增加我们预测的公司09 年净利润增长的确定性。我们相应下调了公司08、09 年的盈利预测，08 年的下调幅度超过09 年，调整后预计公司08、09 年的每股收益分别为0.47 元和0.58 元。评级暂时下调为“增持”，增持的理由在于一方面公司目前的估值并不高，另一方面我们认为公司目前已具备对于市场形势和行业发展准确判断的能力，这种能力将使得公司在行业调整时受到的冲击相对较小，而在行业复苏或市场回暖时，公司也将获得不低于行业平均增速的增长。

招商地产（000024）www.518518.org' X1 X9 M# {% X. w; x9 ~* W( X

08 年三季报显示，08 年1-9 月份实现营业收入19.11 亿元，同比减少13.02％；营业利润4.8 亿元，同比减少18.35%；归属母公司净利润3.89 亿元，同比减少19.05％；EPS0.345 元，基本符合我们预期。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!2 M/ T5 o# p- N) j

季度经营情况有所好转。前三季度公司营业收入较上年同期下降，主要由于房地产项目结转面积同比有所下降所致。公司新开盘项目均取得了良好的销售业绩，首日销售率超过推盘的60%，即使在目前深度调整中的深圳市场，公司新推的海月五期销售状况也比较理想，目前销售进度也接近60％。销售回款季度环比大幅度增长，在第三季度结算了4.6 亿元收入的情况下，预收账款仍由中报的10 亿元上升到23 亿元。巴菲特股票论坛,巴菲特论坛,沃伦巴菲特,股神,投资大师,巴菲特自传,巴菲特简介,巴菲特语录,巴菲特价值投资,巴菲特思想,巴菲特理念,巴菲特致股东的信,巴菲特新闻,巴菲特故事,巴菲特格言,最好的股票论坛!% Y6 c" N2 R2 o" r/ O$ H

项目含金量高，成长性依然值得期待。公司项目基本紧靠“山河湖海”，且大部分为低密度高档住宅，稀缺性较为明显，因此抗跌性也较好。同时由于土地取得时间较早，成本较低，项目整体的含金量较高，一直以来公司的毛利率都显著高于行业平均水平，今年前三季度仍达到42%。上半年公司由于推盘量较少，业绩同比下降较为明显，但随着下半年的推盘增加，未来业绩的成长性仍然值得期待。0 t' z$ ?7 B0 g( f3 s

维持“增持”评级。我们预计公司08、09 年的EPS 为1.15 元、1.87 元，维持对公司“增持”的投资评级。
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华侨城A（000069）巴菲特股票论坛,巴菲特论坛,沃伦巴菲特,股神,投资大师,巴菲特自传,巴菲特简介,巴菲特语录,巴菲特价值投资,巴菲特思想,巴菲特理念,巴菲特致股东的信,巴菲特新闻,巴菲特故事,巴菲特格言,最好的股票论坛!: ]2 M4 w5 h: _7 o' J2 R; O7 x

2008 年1-9 月，公司实现营业收入16.89 亿元，同比增长111.22％；营业利润5.72 亿元，同比增长207.41％；净利润5.21 亿元，同比增长134.73％；摊薄每股收益0.199 元。巴菲特论坛以“传播巴菲特投资理念,探索最好的价值投资,汇集各界投资精英,促进全民价值投资”为宗旨,努力让巴菲特的价值投资思想在中国得到肯定,致力与推广更为科学合理的投资理念,我们的口号是“下一个巴菲特就是您!”1 k; m- ~8 g; f$ w7 x2 G- x

收入和利润的增长主要是由于东部华侨城去年同期尚未开业，没有收入，而今年东部华侨城开业后收入增加。另外公司参股的深圳华侨城房地产有限公司和波托菲诺项目本年度销售情况良好，业绩比去年同期大幅增长，对公司净利润的贡献接近8成。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!6 f2 X- |' E9 v" `2 q: ^
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产品定位高端，受行业调整的影响较小。由于公司产品的稀缺性，行业调整对公司房地产业务的影响较为有限，另外公司综合开发的开发模式，也在一定程度上可以避开针对房地产企业的从紧政策。公司目前在售的东部华侨城项目（平均单价8 万以上）和西部华侨城纯水岸四期波托菲诺项目（平均单价4.8 万）销售情况都十分不错，销售率都超过70%，受低迷市场的影响较小。
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地产业务短期内仍将是公司主要的利润来源。公司的核心竞争力之一是“旅游+地产”的综合开发独特模式，因此公司在发展地产业务的时候一般都是依托旅游业务的扩张而拓展，旅游业务的快速发展和扩张则需要地产业务提供庞大的资金支持。目前来看，公司正集中力量布局深圳之外的旅游业务，项目基本处于建设期和成长期，近几年的利润主要来源仍将是地产业务为主。# {/ p" s: n) b( c7 B9 N
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维持“增持”评级：考虑到公司可能平滑利润的预期以及可能开发进度的放缓，我们调低公司08、09 年的盈利预测，不考虑整体上市，调整后的EPS 为0.41 元、0.58元，维持“增持”评级。
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华发股份（600325）巴菲特股票论坛. ?  f) g# W& T% m/ s8 d
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2008 年三季报显示， 1-9 月份实现营业收入16.33 亿元，同比增长98.11%；营业利润3.82 亿元，同比增长185.05%：归属母公司净利润3.04 亿元，同比增长170.54%；每股收益0.426 元，基本符合我们预期。
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在行业整体大幅调整的不利大环境下，公司的业绩仍然呈现了稳定增长的态势，主要是基于充裕的可结算资源，这也得益于公司产品的良好品质和地理位置。利润增速快于收入增速的原因主要是毛利率比去年同期提升了近10 个百分点，达到42.74%，同时三项费用也下降明显。巴菲特股票论坛) Z( f8 W9 G( N) \! e+ z

四季度有望迎来结算、销售高峰。虽然公司今年第三季度的业绩环比表现一般，但我们认为主要是由于结算原因，第三季度一般为业绩低点，而第四季度有望迎来结算高峰。目前公司仍有近40 亿元的预收账款，08 年业绩确定性较强。随着四季度推盘量的上升（主要有华发新城五期、华发世纪城三期和华发水郡），公司销售情况也将明朗，这也是明年业绩的关键，按照今年上半年的销售情况和目前的销售进度，我们相信前景较为乐观。巴菲特论坛以“传播巴菲特投资理念,探索最好的价值投资,汇集各界投资精英,促进全民价值投资”为宗旨,努力让巴菲特的价值投资思想在中国得到肯定,致力与推广更为科学合理的投资理念,我们的口号是“下一个巴菲特就是您!”' c/ t4 x1 Y1 i  J4 V3 _

大股东增持显示公司长期价值。公司大股东华发集团于2008 年10 月6 日增持公司股份10 万股，并表示拟在12 个月内，从二级市场上继续择机增持公司股份（含已增持部分）不超过公司已发行股份的2%。我们认为大股东的增持体现了对公司前景的信心，同时也向市场表明了公司的长期价值。

看好公司近两年的发展，维持“增持”评级。由于公司在行业调整中体现出来的稳健成长性，我们看好公司在未来的发展前景，维持08、09 年EPS 为0.73 元、0.90元的盈利预测，维持对公司“增持”的投资评级。
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陆家嘴（600663）巴菲特股票论坛' U, b6 [0 e+ ?
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公司三季报显示，08 年1-9 月份实现营业收入15.89 亿元，同比下降2.5%；营业利润10.87 亿元，同比增长56.5%；归属母公司净利润8.64 亿元，同比增长65.36%；每股收益0.46 元，基本符合我们预期。www.518518.org- c; D( O* W+ |6 n

公司前三季度的收入同比基本持平而营业利润和净利润大幅上升的主要原因是本期结转的Z2-3 地块毛利率达到73%，远高于上期。此外由于Z3-2 土地作价投资部分的营业收入免征营业税和1-9 月房产销售收入比上年同期减少带来土地增值税相应减少，使得营业税金及附加减少了约1.2 亿元。
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公司项目充裕，未来两年租赁收入将较快增长。目前公司在建项目12 个，另外公司尚有十余个项目处于前期策划过程中，建筑面积超过150 万平方米。这些项目基本位于浦东陆家嘴区域，随着近两年在建项目逐步竣工，租金增长将较为明显，08、09 年的租金增长有望达到2.7 亿元和8.1 亿元，增速分别达到80%和200%。
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未来平稳增长的可能性大，金融危机的影响尚不确定。但是，我们也注意到，公司目前净利润仍主要来自于土地批租，而未来这部分业务将会大幅减少，因此公司业务转型的压力仍然较重。此外，国际金融危机的不断扩大对公司旗下高端写字楼的销售和租赁的影响也具有一定的不确定性。
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维持“增持”评级。我们维持对公司08、09 年EPS 为0.51 元、0.63 元的盈利预测，维持“增持”的评级。( S- S" D$ T$ J( X: U+ T; F' \
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中国国贸（600007）

2008 年1-9 月，公司实现营业总收入6.71 亿元，同比增长2.60％；营业利润3.37 亿元，同比增长0.90％；归属于母公司所有者的净利润2.82 亿元，同比增长27.60％；摊薄每股收益0.28 元。, \+ i( o2 R6 w
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国贸三期工程进展顺利。奥运期间三期工程短暂停顿后，目前进展顺利。截至9月底，商场装修工程完成95%，大宴会厅装修完成90%，办公楼装修完成50%。我们预计，商场有望在今年底明年初开业，办公楼和酒店有望在09 年中期正式投入使用。
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公司主营业务抗周期性强；国贸三期提升成长性。公司商务地产出租的主营业务受宏观调控影响小，同时公司主要物业定位高端，客户多为跨国企业等，宏观经济周期波动的风险对公司影响相对较小。公司现有可出租物业一、二期共约19 万㎡，目前在建三期A 阶段可出租面积合计约24 万㎡，超过一、二期总和，陆续投入运营后公司业绩有望得到较大提升。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!- }* ?; C  G) @% z
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我们预计公司08、09 年的每股收益分别为0.37 元和0.52 元，考虑到公司商务地产出租的主营业务较为稳健，业绩有望保持稳健增长，是弱市中良好的防御性品种，以及三期工程投入运营后给公司带来的成长性，维持“增持”评级。巴菲特股票论坛" b+ N0 Z/ d  B2 B1 Q# _  a5 @; a& t) B  b% Z
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滨江集团（002244）

2008 年1-9 月，公司实现营业收入22.69 亿元，同比增长32.46％；营业利润8.02 亿元，同比增长66.74％；归属于母公司所有者的净利润6.02 亿元，同比增长100％；摊薄每股收益0.62 元。

08 年业绩基本锁定，09 年业绩保障系数高。08 年主要结算项目来源是金色海岸，该项目已售罄，预计全年结算金额在23 亿元左右，08 年业绩基本无虞。09 年主要结算项目来源是万家花城一期、二期和千岛湖湖滨花园，目前万家花城一期已售完，二期已销售大部分，这两个项目的预售房款约25 亿元预计都将在09 年结算，09 年收入到达我们预测值的确定程度较高。巴菲特官方论坛!最好的股票论坛!3 m* X9 m" R' O8 W: O" ^

杭州房地产“救市”政策对公司产品销售将有较大促进作用。日前，杭州市政府颁布了促进房地产发展的24 条意见，力度较大，由于杭州购房者中外地人比例较大，其中购房可入杭州主城区户口等政策预计对需求端有较大刺激作用，公司主要产品集中于杭州主城区，销售有望获益。
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我们预测公司08 年和09 年的每股收益分别为0.64 元和0.84 元，对应的P/E分别为10 倍和8 倍。考虑到公司较强的盈利能力和区域市场优势地位，以及08、09年业绩的确定性较高，我们首次给予公司“增持”评级。

得道多助，失道寡助；寡助之至，亲戚畔之；多助之至，天下顺之。

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房地产业：增速下降符合预期 调控拐点初露曙光

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